5.10.14

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ.

Как известно, ипотека в значительной мере удорожает стоимость квартиры или дома, но для многих семей она все же является единственной реальной возможностью приобрести жилье. Как правило, начисленная процентная ставка по столь необходимому ипотечному кредиту существенно ниже по сравнению с потребительским кредитом, все же не стоит принимать эту цифру, как окончательную.

Банки, порой, сознательно утаивают от потенциального заемщика дополнительные платежи, которые способны поднять итоговую процентную ставку весьма существенно. В каждом банке до подачи заявки на ипотеку можно узнать предварительную сумму ежемесячного платежа, причем эта сумма, как правило, соответствует той, что вменяется заемщику в процессе оформления ипотеки. Ежемесячный платеж включает в себя выплату основного долга и уплату процентов. Кроме того, существуют дополнительные платежи, которые в этот расчет не входят, но являются обязательными.
Важно понимать, что при выдаче ипотечного кредита дополнительная плата взимается за очень многие операции: аренда сейфа, рассмотрение заявки, а также процесс открытия и ведение ссудного счета, кроме того, начисляется комиссия за оформление и выдачу ипотечного кредита и так далее. В конечном итоге эти платежи могут достигать даже 2000 долларов. Эти выплаты производятся отдельно от кредита и не входят в него. Поэтому, выбирая ипотечный кредит, необходимо заранее узнавать о дополнительных платежах.
Существенные выплаты представляет оформление страхового полиса, обязательного для выдачи кредита. Как известно, его стоимость составляет 1,5–2% от стоимости кредита. Это страхование объекта недвижимости, трудоспособности и жизни заемщиков. Если же после одобрения выдачи кредита по определенной процентной ставке банк при подписании договора вменяет заемщику более высокую, чем указано изначально, ставку, то заемщик вправе потребовать оформления по ставке более низкой, документально подтвержденной одобрением на кредит.
Ипотека сегодня.
Оценки современного рынка ипотечного кредитования весьма противоречивы. Одни указывают на то, что только ипотека может решить жилищную проблему, другие отмечают, что в краткосрочном периоде рост ипотечного кредитования лишь усиливает дисбаланс спроса и предложения и толкает вверх цены на жилье. Кто-то отмечает постоянный рост объема выданных кредитов, другие подчеркивают, что он носит не столько качественный (за счет охвата новых слоев населения), сколько количественный (за счет расширения в регионах) характер.
Большинство банков придерживается достаточно консервативной стратегии выбора заемщиков. С точки зрения отечественных финансистов идеальный получатель кредита на покупку жилья обладает следующими чертами:
- высоко оплачиваемая работа в коммерческой компании, стабильные перспективы на будущий доход, высшее образование;
- возраст от 25 до 45 лет
- наличие семьи, детей.
То есть целевой группой для большинства кредиторов является наиболее платежеспособная и ответственная часть, хотя и не самая многочисленная, часть населения. Но и в таком случае банки стремятся минимизировать риски, изыскивая для этого дополнительные возможности, кроме собственно залога в виде квартиры, дома или комнаты. В частности стандартные условия большинства банков предусматривают, что заемщик должен иметь регистрацию в Екатеринбурге или области. При этом необходим первоначальный взнос до 10% стоимости жилья.
Обязательным условием выдачи кредита являются независимая оценка и страхование приобретаемого жилья, многие банки также требуют застраховать жизнь и здоровье заемщика и риск утраты права собственности на купленную недвижимость (страхование титула). Последнее связано с тем, что по российскому законодательству одного факта оплаты жилья недостаточно для того, чтобы покупатель стал его собственником с юридической точки зрения. Право собственности на дом, комнату, квартиру и т. д. возникает только после регистрации сделки регистрационным органом - в настоящее время им является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация - ФРС). А для этого требуется 15 дней (такой срок установлен для регистрации ипотечных сделок в Екатеринбурге). Продавец же, как правило, требует оплаты в день сделки. Поэтому банки выдают деньги до получения ответа из ФРС лишь в том случае, если заключен соответствующий договор со страховой компанией. Более того, отдельные кредиторы («Северная казна», «СКБ-банк», «Уралсиб») на таких условиях работают только с теми заемщиками, которые покупают жилье через агентства недвижимости, прошедшие специальную аккредитацию при этих банках.
Стандартный для большинства банков набор документов, которыми должен располагать заемщик, включает следующие позиции:
- паспорт;
- страховое пенсионное свидетельство;
- свидетельство о присвоении ИНН;
- диплом;
- свидетельство о браке, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если таковые имеются);
- заверенные работодателем копии трудовой книжки и трудового договора;
- справка о доходах от работодателя (по форме, установленной банком, или 2-НДФЛ).
Последний вариант подтверждения дохода предпочтительнее – при прочих равных, если необходимый для выплаты кредита доход официально задекларирован, банк может установить меньшую процентную ставку по кредиту. При ее определении также учитывается срок кредитования, размер первоначального взноса, кредитная история заемщика, приобретается ли жилье на первичном или вторичном рынке (для первичного рынка ставки колеблются от 13,5 до 19%, для вторичного – от 10,5 до 14% (в рублях).
Учитывая достаточно высокий риск неблагоприятного изменения экономической ситуации в стране, практически все банки применяют аннуитетную схему погашения кредита – заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы (при этом большая их часть первоначально идет на погашение процентов и меньшая - на погашение «тела» долга). Однако, в отличие от краткосрочных потребительских кредитов на бытовую технику, мебель и т.п., банки, как правило, не устанавливают штрафных санкций за досрочное погашение кредита (за исключением первых шести месяцев после покупки жилья).
Впрочем, кредиторы конкурируют за относительно небольшую целевую группу, а работа с физическими лицами является для них одним из главных способов наращивания активов, поэтому банки стараются быть как можно ближе к потребителю. Они сокращают сроки рассмотрения заявок на получение кредита, предлагают программы без первоначального взноса в чистом виде (встречается схема с «псевдонулевым» первоначальным взносом - банк выдает заемщику отдельный кредит на первоначальный взнос, но он оформляется как потребительский, т.е. под значительно более высокий процент и на меньший срок, нежели собственно ипотечная часть долга).
Активно развиваются специализированные ипотечные банки и брокерские конторы. Брокер подбирает клиенту соответствующую ипотечную программу и берет на себя работу с банком по согласованию кандидатуры заемщика и документов по объекту недвижимости. Основной задачей брокера в данном случае является развертывание собственной сети продаж и ее маркетинговое обеспечение. В результате банки могут отказаться от части затрат на эти статьи и сосредоточиться на качественной экспертизе заемщиков.
Особое место занимают компании, которые специализируются на комплексе услуг по подготовке и проведению ипотечных сделок («Центральное ипотечное агентство»). Их клиенты получают услугу полного цикла: от выбора банка и оптимальной ипотечной программы до поиска объекта недвижимости и проведения сделки (т. е. клиент имеет возможность получить в такой компании как брокерские услуги, так и услуги агентства недвижимости). Таким образом, шансы на успешное для покупателя совершение сделки значительно увеличиваются. Банки предоставляют льготы клиентам таких брокеров и ипотечных компаний – снижают комиссии за оформление кредита и процентную ставку по кредиту.
Еще одним способом привлечения дополнительной клиентуры становятся программы рефинансирования уже выданных ипотечных кредитов. Суть их заключается в том, что банки, желающие нарастить свой ипотечный портфель, предлагают заемщикам своих конкурентов перекредитоваться у себя под более низкий процент. То есть новый кредитор либо просто выкупает у первоначального право требования по уже выданному кредиту и снижает процент, либо выдает своему клиенту новый кредит под меньший процент для погашения ранее взятого. И в том и в другом случае жилье оказывается в залоге у рефинансирующего банка. Например, «Райффайзенбанк» снижает ставку кредита при номинации в долларах до 9,5%, «Альфа-банк» и «Московский международный банк» - до 11-11,5% при номинации в рублях.
Это означает, что заемщик должен повторить всю описанную выше процедуру – собрать документы, застраховать сделку и т.д. При этом, поскольку согласно Налоговому кодексу вычет по НДФЛ при покупке жилья может быть предоставлен только один раз, заемщик еще и потеряет право на эту льготу. Поэтому на существенный выигрыш от перекредитования пока могут рассчитывать только те заемщики, которые оформляли ипотеку в начале 2000-ых гг., когда рынок находился в периоде становления, а ставки значительно отличались от сегодняшних. А в тех регионах, где этот процесс начался несколько позже, такая схема вообще может оказаться в ближайшее время не слишком востребованной, если только ее активно не возьмут на вооружение игроки, которые поздно вышли на рынок и должны поэтому бороться со старожилами за своего клиента. Екатеринбург в этой связи находится в неплохом положении – в городе периодически открываются новые филиалы столичных банков, например, в начале года запустил полноценный филиал «Абсолют-банк», также занимающийся рефинансированием ипотечных кредитов.
Во избежание подобных неприятностей из-за рыночных колебаний, в Москве ряд банков начал эксперименты с плавающими ставками. В данном случае процентная ставка по кредиту состоит из суммы двух частей: фиксированной и переменной. Первая остается неизменной все время действия договора между банком и заемщиком, вторая периодически пересчитывается (за основу для ее расчета берется какой-либо индекс, меняющийся соответственно колебаниям экономики в целом и рынка недвижимости в частности). Таким образом, при общем снижении ставок такой механизм должен автоматически облегчить долговое бремя заемщика, а кредитор, соответственно, не будет опасаться конкуренции со стороны рефинансирующих банков. Очевидно, впрочем, что при ухудшении экономической ситуации такая схема может сыграть с покупателем жилья злую шутку. При этом рынок недвижимости в России развивается неравномерно, существуют значительные лаги как между столицами и всей остальной страной, так и между различными регионами. Поэтому рассчитать индекс, который бы одинаково адекватно отражал ситуацию на всех локальных рынках, в том числе и екатеринбургском, будет достаточно сложно.
* Для мужчин до 27 лет важен решенный вопрос с воинской обязанностью.
** Только «Сбербанк» применяет схему дифференцированных платежей – ежемесячная сумма платежа заемщика со-стоит из двух составляющих: возврата основного долга (не меняется в течение всего срока кредита) и выплаты про-центов на остаток долга по кредиту. Таким образом, с каждым следующим общая сумма ежемесячных выплат уменьшается.
*** В принципе агентства недвижимости общего профиля также во многих случаях сотрудничают с теми или иными ипотечными кредиторами, но в данном случае возможен нежелательный для банка конфликт интересов. Риэлтор может быть заинтересован в том, чтобы избавиться от квартир, длительное время не находящих покупателя, но для заемщика это будет означать ограничение выбора.
Доступно об ипотеке (комментарии профессионала).
1) Портрет идеального заемщика (с точки зрения банков).
Возраст: 25-45 лет (для мужчин до 27 лет важен решенный вопрос с воинской обязанностью).
Семейное положение: состоит в браке, есть дети
Образование: высшее.
Работа: сотрудник коммерческой компании, имеющий достаточно высокий стабильный доход.
2) Основные условия кредитования.
Объект кредитования: квартира, комната, дом.
Заемщик:
Возраст от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет (на практике меньше).
Место регистрации: зависит от банка, в основном Екатеринбург и область.
Срок кредитования: до 30 лет
Размер собственных средств: есть программы от 0%, в основном от 10%
Обеспечение:
Залог приобретаемой недвижимости.
Дополнительно может быть поручительство третьих лиц (Сбербанк).
Годовые ставки (на покупку на вторичном рынке):
От 10,75 до 15 % - в зависимости от срока, размера собственных средств и способа подтверждения дохода (годовая ставка может быть меньше, если доход официальный и подтвержден справкой 2-НДФЛ).
Требования по страхованию:
Обязательное страхование покупаемого недвижимого имущества (все банки) и жизни и здоровья заемщика и титула (риск утраты права собственности) (большинство банков).
Выдача кредита
Большинство банков выдает деньги до регистрации (в день сделки), после сдачи пакета документов в Управление ФРС и заключения договора со страховой компанией. Некоторые банки таким образом выдают деньги только клиентам аккредитованных в этих банках агентств («СКБ-банк», «Банк «Северная Казна», «УралСИБ»).
Основные документы, предоставляемые в банк заявителем.
1. Заявление – анкета.
2. Личные документы:
- паспорт;
- свидетельство ИНН;
- страховое пенсионное свидетельство;
- военный билет, водительское удостоверение (при наличии);
- диплом об образовании;
- свидетельство о браке, о рождении несовершеннолетних детей (при наличии).
3. Документы от работодателя:
- справка о доходах (по форме банка или 2-НДФЛ);
- копии трудовой книжки и трудового договора, заверенные работодателем.
В основном все банки, выдающие ипотечные кредиты, являются универсальными. Исключение составляет «Городской ипотечный банк», который специализируется на ипотечном кредитовании. Принципиальный отличий в условиях их программ нет.
3) Погашение кредита
Сбербанк
Дифференцированные платежи: ежемесячный возврат кредита равными долями + проценты на остаток задолженности (сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается)
Все остальные банки
Аннуитетные платежи: ежемесячно выплачиваются равные суммы (сначала большая часть платежа идет на выплату процентов и меньшая – на возврат кредита)
Досрочное погашение допускается всеми банками. Размер и сроки зависят от конкретного банка. В большинстве банков установлен мораторий (в течение первых 6 месяцев нельзя погашать кредит досрочно без штрафных санкций).
В прошлом году начался процесс рефинансирования (перекредитования). Выгодно тогда, когда разница в процентах составляет не менее 3% и срок выплаты еще достаточно долгий.
Проблемы:
- необходимо пройти ту же процедуру по документам, что и при первоначальном получении кредита и нести расходы на получение нового кредита (разница в том, что не надо искать объект для покупки);
- по закону человек, перекредитовавшись, теряет право на налоговый вычет по процентам.
4) Различия в кредитовании на первичный или вторичный рынок.
Первичный рынок кредитуют не все банки. Обычно банки кредитуют долевое участие в строительстве конкретных объектов определенными застройщиками, которые прошли аккредитацию банка.
При этом зачастую требуется залог имеющегося у заемщика имущества или поручительство третьих лиц до момента сдачи дома и регистрации права заемщика и ипотеки на новую квартиру. До этого момента годовая ставка по кредиту выше, чем после регистрации. Эта разница составляет от 2,5 до 6 %.
Реже возможны варианты выдачи кредита только под залог права требования по договору долевого участия в строительстве жилья. Самый уникальный вариант – кредит на участие в ЖСК (единичный банк и единичные застройщики).
Кредитование на покупку коттеджа в пригороде.
Коттедж должен иметь электро- и водоснабжение, канализацию. Это может быть коттедж, зарегистрированный как объект, незавершенный строительством. Земельный участок должен быть в собственности (возможны варианты с земельным участком в аренде на срок, не меньший чем срок кредита).
5) Различия в получении кредита непосредственно у банка или через 
брокера. Структура вознаграждения брокера, его дополнительные услуги.
Статистика показывает, что заемщик, действующий через профессионального ипотечного специалиста, имеет гораздо больше шансов получить кредит, нежели действуя самостоятельно. Специалист, зная нюансы требований банков к заемщикам, определит наиболее подходящий конкретному заемщику банк и ипотечную программу, и поможет подготовить документы для подачи заявки на кредит.
Самый оптимальный вариант – когда заемщик получает помощь в получении кредита и в покупке недвижимости в одном месте – в специализированной ипотечной компании. При этом до 90% людей, которые хотят и могут получить ипотечный кредит, реализуют это свое желание.
Услуга полного цикла экономит заемщику-покупателю и время, и деньги. Сейчас начался процесс предоставления банками преференций клиентам аккредитованных ипотечных специалистов. Это и снижение или отмена банковских комиссий за рассмотрение заявки и за выдачу кредита, и, что очень существенно, снижение годовой процентной ставки по кредиту.
6) Налогообложение при покупке жилья в кредит.
При покупке жилья можно получить льготу по подоходному налогу - налоговый вычет до 1 миллиона рублей. В случае покупки в кредит к этому налоговому вычету добавляются еще суммы в размере выплат по процентам за пользование кредитом.

Ипотека ВТБ:
В соответствии с условиями Программы, требования к потенциальным Заемщикам в целом одинаковы во всех регионах обращения за кредитом.
Воспользоваться ипотечным кредитом ВТБ 24 может любое дееспособное физическое лицо (резидент и нерезидент РФ), имеющее постоянный источник дохода, удовлетворяющий критериям банка, имеющее постоянную регистрацию на территории РФ, либо временную регистрацию в регионе предоставления кредита.
Кредиты выдаются на сроки от 5 до 50 лет.
На момент обращения в банк Заемщику должно быть не менее 21 года и не более 60 лет, на плановую дату погашения кредита не более 70 лет.
Основным критерием при расчете параметров кредита является документально подтвержденный доход Заемщика. В качестве документов, подтверждающих доходы Заемщика по основному месту работы, банк рассматривает справку по форме НДФЛ №2 или налоговую декларацию (справку по форме НДФЛ №3). Также банк может рассмотреть дополнительную документацию от работодателя с целью определения уровня реальной платежеспособности Заемщика.
Существует возможность рассмотрения совокупного дохода Заемщика, супруга(и) Заемщика и 2 близких родственников: родителей, детей, родных братьев и сестер.
Кроме дохода в обязательном порядке учитываются такие факторы, как структура дохода Заемщика, состав семьи потенциального заемщика, возраст Заемщика, выбранный срок кредитования.

Ипотека СБЕРБАНК:
Преимущества программ жилищного кредитования в Сбербанке
Достаточно паспорта РФ для подачи заявки на кредит клиентам, получающим заработную плату на счет, открытый в Сбербанке.
В качестве первоначального взноса могут быть использованы:
Есть возможность воспользоваться налоговыми льготами, снижающими расходы на жилье:
  • Имущественный вычет (единовременно).
  • Налоговый вычет (ежегодно).
Для подтверждения дохода может быть предоставлена справка по форме Сбербанка.
Для увеличения суммы получаемого кредита могут быть привлечены созаемщики.
Удобное погашение кредита: достаточно внести необходимую сумму на счет любым удобным способом, погашение произойдет автоматически в соответствии с графиком платежей.
Основные условия акции:
  • Участники — супруги в рамках особых условий «Молодая семья» по жилищным кредитам в Сбербанке;
  • Минимальный размер первоначального взноса – 10%;
  • Максимальный срок кредитования — 30 лет (включительно);
  • Процентная ставка —от 11% до 14% годовых в рублях;
  • Надбавка на период до регистрации ипотеки — отсутствует;
  • Приобретение готового жилья, включая квартиры в завершенных новостройках;
  • Документы по кредитуемому жилому помещению могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита;
  • Валюта кредита — рубли;
  • Минимальная сумма кредита — 45 000 рублей;
  • Максимальная сумма кредита не должна превышать меньшую из величин: 90%1 договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; 90%2 оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.
1 Для «Молодых семей» без детей и объектов недвижимости, построенных без участия кредитных средств Сбербанка, 85% от договорной стоимости кредитуемого жилого помещения.
2 Для «Молодых семей» без детей и объектов недвижимости, построенных без участия кредитных средств Сбербанка, 85% от оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.

Комментариев нет:

Отправить комментарий

Не забудьте подписаться на рассылку. Вы первыми будете узнавать новости сайта. Впереди много интересных предложений и полезной информации!